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清遠市住房和城鄉建設局關于市政協七屆三次會議第20190088號提案答復的函

來源:清遠市住房和城鄉建設管理局 日期:2019-05-24  04:05  責任編輯:   字號        


 

清遠市住房和城鄉建設局關于市政協七屆三次會議第20190088號提案答復的函

 

尊敬的李光明委員:

您提出的《關于加強住宅小區物業管理工作的建議》(第20190088號)收悉,現結合市城市管理和綜合執法局、市市場監督管理局的意見,答復如下:

您在提案中指出目前我市物業管理方面存在著行政主管部門協同治理小區管理不到位、物業公司占用公共資源牟利、物業管理費賬目不公開不透明、業主委員會缺乏制約和監管機制等問題,并提出相關職能部門應加大對物業管理工作的重視和支持力度,加強對物業服務企業資質的監管力度,加強對物業服務企業賬務的審計監督,推進業主委員會、居委會、物業公司“三位一體”的管理模式等建議。您提出的問題很中肯,建議也很好。住宅小區物業管理工作涉及到千家萬戶,事關社會穩定大局,因此必須采取切實有效的措施加強住宅小區物業管理工作:

一、街道辦事處(鎮政府)和各職能部門形成合力綜合處理住宅小區的各種問題。住宅小區管理涉及到民政、公安、消防、城建、城管、市場監管、園林、通信等相關職能部門,但目前往往是各部門各管各的,未能形成合力,遇到有交差管理時一些部門還出現相互推諉現象根據市人大的立法計劃,我局將負責《清遠市物業管理條例》的起草工作。我局計劃在《清遠市物業管理條例》中,參考其他城市的經驗,規定由各街道辦事處(鎮政府)牽頭、縣(市、區)相關部門參加組成“物業管理委員會”(暫命名),采取“街道(鄉鎮)吹哨、部門報到、齊抓共管”的方式,處理社區和物業服務中各種復雜的問題和糾紛。為解決目前縣(市、區)物業管理主管部門人員少、難以勝任處理越來越多的物業服務糾紛的難題,應把處理物業服務和小區糾紛的工作下移各街道辦事處(鎮政府)的“物業管理委員會”。

市城市管理和綜合執法局針對小區物業擅自改變外立面、亂搭亂建、改變小區公共設施設置等行為,將依法進行查處,切實維護小區業主公共權益,并加強城市管理督查工作,加大日常巡查頻率,規范小區周邊環境秩序。 

市市場監督管理局根據《清遠市商事主體住所(經營場所)登記管理暫行辦法》規定,進一步規范“住改商”登記,嚴格規范住改商程序禁止從事生產加工和制造、電子游藝等娛樂業、危險物品的生產、經營、儲存等經營活動存在污染、擾民以及安全隱患的商事主體辦理“住改商”登記。商事主體申請住改商登記的,應向業主委員會提出申請,無業主委員會的向物業管理(服務)機構提出申請,并征求有利害關系的業主意見,承諾不從事危及公共安全、生命財產安全和影響其他業主正常生活秩序等的生產經營活動,如有違反承諾或有其他業主等相關有利害關系人提出異議,將在30天內無條件搬離該場地。同時加強事中事后監管,建立健全聯合懲戒機制,對利用虛假住所證明進行登記、擅自改變住所性質進行違法活動的企業依法予以查處。

二、利用企業誠信檔案管理加強對物業服務企業的監督管理工作自從國務院在2017年取消了物業服務企業資質管理制度后,國家、省都還未出臺新的物業服務企業管理制度。各地還在試點利用誠信檔案管理對物業服務企業進行監管。我局已在今年3月頒發了《清遠市住房和城鄉建設行業企業誠信信息管理辦法(清建〔2019〕41號)和《清遠市住房和城鄉建設行業企業誠信行為記分辦法》(清建〔2019〕40號),其中就包括了對清遠市物業服務企業的誠信檔案管理制度,對物業服務企業的良好行為進行加分獎勵,對物業服務企業的不良行為進行扣分處理。企業的良好行為、不良行為和信用等級全部向廣大群眾公開。企業信用等級為D級(最低等級)的,禁止其承接物業服務項目,以代替以前取消企業資質的處罰。通過對企業的獎優懲劣,維護物業服務行業公平競爭、優勝劣汰的正常秩序,讓服務質量差、口碑差、投訴多的企業無法生存。

    市市場監督管理局加強健全信用約束和失信聯合懲戒機制。依托國家企業信用信息公示系統向社會公示全市20萬多戶商事主體的基本信息和信用信息,接受公眾的查詢和監督。對被列入經營異常名錄的企業,在工商行政管理相關業務工作中依法對其予以限制或者禁入。對被列入嚴重違法失信企業名單的企業,列為重點監督管理對象,不予通過“守合同重信用”企業、“誠信示范市場”公示活動申報資格審核,不予授予相關榮譽稱號,在變更登記和備案業務中予以限制措施,其法定代表人、負責人,3年內不得擔任其他企業的法定代表人、負責人。同時,被列入經營異常名錄、嚴重違法失信企業名單的企業在銀行納款、納稅申報和購買社保等方面也會受到聯合懲戒和限制。通過國家企業信用信息公示系統、“信用清遠網”定期與各部門建立企業信息交換機制,將經營異常名錄和嚴重違法失信企業名單提供給各部門。并根據各部門提供的信息和數據,依法對各部門監管領域內的當事人采取市場準入和任職資格限制的措施,促進構建“一處違法,處處受限”的信用監管機制,推進社會信用體系建設。

     三、要加強對物業服務企業的服務和收費的監督管理各縣(市、區)物業管理主管部門街道辦事處(鎮政府)應指導業主委員會或業主代表(無業主委員會)加強對物業服務企業服務質量和收費的監督管理業主委員會或業主代表要對沒有履行服務合同約定進行服務或服務較差的物業服務企業提出限期整改要求,要求企業定期對實行酬金制收費的項目(按規定實行包干制收費的項目因自負盈虧無需公開)和所有公共水電分攤費用、利用公共場所進行經營的公共收益進行公開,接受業主監督。業主委員會或業主代表對收支情況有異議的,可以委托具備資質的會計師事務所對審計,確保物業服務企業無違規收費、分攤費用的行為如發現物業服務企業有違規收費、亂分攤費用、侵占業主的公共收益的行為,業主委員會或業主代表應及時報送市場監督管理部門進行查處。

四、提高業主委員會的素質,加強對業主委員會的監督管理。由于一些業主委員會委員年齡大(多是退休)、素質低,選聘物業服務企業一味追求價低者得,還有的因私利作出損壞廣大業主的利益的行為。因此,街道辦事處(鎮政府)、居委會應指導小區業主將一批熱心公益、素質較高、業務水平過硬的人員通過正常途徑吸收到業主委員會中,全面提升業主委員會履職能力。街道辦事處(鎮政府)、居委會還應定期對所有業主委員會委員進行業務培訓,提高業主委員會委員的法律意識和業務水平。引導業主委員會從小區的公共收益,如電梯廣告、樓宇外墻面廣告、公共道路和綠地改為停車位等等公共收益中提取小區業主委員會的日常工作經費,確保業主委員會的正常運轉。要加強對業主委員會的監督管理,對業主委員會作出的決定違反法律法規規定或者業主大會決定,給業主、物業服務企業造成損害的,街道辦事處(鎮政府)應根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》的規定進行糾正或撤銷,并依法追究業主委員會委員的責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

五、街道辦事處(鎮政府)應當履行組織業主召開首次業主大會會議選舉產生業主委員會的職責。目前一些小區因開發商或物業服務企業阻撓無法召開首次業主大會會議、選出業主委員會。《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》和住建部印發的《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)都規定物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導成立業主大會,并選舉產生業主委員會,《業主大會和業主委員會指導規則》第十條還規定“首次業主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任”。清城區有多個小區要召開首次業主大會會議選舉產生業主委員會時,都受到開發商和物業服務企業的阻擾,但后來在街道辦、居委會出面組織下,都順利地召開了首次業主大會會議,選舉產生首屆業主委員會,并選聘了新的物業服務企業。可見,只要街道辦事處、鄉鎮人民政府按照《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》規定的籌建和選舉辦法,真正履行組織召開首次業主大會會議選舉產生首屆業主委員會的職責,業主大會會議就可以順利召開。

綜上所述,住宅小區物業管理工作涉及到千家萬戶,事關社會穩定大局,必須從健全法制、完善制度、基層政府和政府職能部門齊抓共管、提高業主委員會履職能力、加強對物業服務企業的監督管理,提高物業服務企業的服務意識和依法經營服務水平

誠懇感謝您對我市物業服務行業的關心和支持,希望您以后繼續關心和指導我市物業服務行業的管理工作,維護物業服務行業的正常秩序和廣大業主的合法權益。

 

 

 

 

                清遠市住房和城鄉建設局

                 2019年5月24

 

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